Архив рубрики «Жилищный кодекс»

postheadericon Оформление переуступки на рынке недвижимости

переуступка недвижимости

Переуступка - перепродажа еще недостроенной квартиры юридическим или физическим лицами, которые уже выкупили ее на начальных этапах строительства. Эти лица могу переуступить свои права собственности на данное жилье и тот ,кому это право было переуступлено, станет дольщиком данной квартиры.

Стоимость недостроенного жилья всегда немного ниже.

Конкретно какого-то закона, чтобы он мог регулировать переуступку, сейчас нет и отношения в данных сделках могут регламентироваться статьями 382 ГК и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в..." ст.№11 Уступка прав требований по договору

Договор переуступки нужно зарегистрировать в государственных органах., в нотариальной конторе; в письменной произвольной форме , которая будет зависеть от типа договора строительства. После того, как договор переуступки заключен, следует уведомить о случившемся факте застройщика. По п. 3 ст. 382 ГК всю ответственность за риски теперь берет на себя новый покупатель (штрафы, отказы принимать квартиру и пр.). Статья 214 - ФЗ определяет переуступку жилого помещения только в случае выплаты или перевода долга на иного дольщика.

Важная информация для покупки квартиры способом “переуступки”:

1. Проверяется информация о застройщике - опыт его работы в сфере строительства жилья, поддержка правительственными организациями.

2. Собирается вся необходимая информация о том , как идет строительство - какие с самого начала определялись сроки сдачи объекта и соответствуют этим срокам темпы строительства. Это делать не сложно, поскольку обычно дольщики создают форумы и там обсуждают такие вопросы .

3. Строго обязательные пункты в договоре:

3.1 На основании какого договора переуступлено право;

3.2 Сроки, порядок и размер оплаты по договору;

4. Как только договор оформлен, необходимо:

4.1 Пройти процедуру его регистрации в ФУРУ; перевод;

4.2 Оплатить (через банковскую ячейку или сделать перевод денег с помощью банковского аккредитива, что гарантирует исключение рисков отказа регистрации);

4.3 Известить обо всех проделанных операциях застройщика;

4.4 Запросить у застройщика документы, подтверждающие факт оплаты предыдущим дольщиком;

4.5 Выяснить у застройщика уровень качества работ уже выполненных , какие работы еще подлежат выполнению;

4.6 Обратиться к застройщику с просьбой о предоставлении всей проектной документации опираясь на ст.№21 ФЗ N 214 от 30.12.2004 (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в..."

postheadericon Оформление в собственность дачи

Как оформить дачу в собственность?

Законодательно определено, что после покупки или другой формы приобретения дачи или участка под ее постройку, покупатель должен оформить свои права на собственность . Упростилась процедура, по которой оформляется право собственности дачного участка. Документы:

- документ, подтверждающий право на владение участком;

-кадастровый план участка;

-справка БТИ плана строения.

В случае, если документы оформлены еще по предыдущим образцам, их надо переоформить , потому что не вся информация в них та, что нужна для переоформления. Документ, подтверждающий права собственности, - это договор купли - продажи участка, либо нотариально заверенная справка, подтверждающая сделку. Кадастровый план нужно взять в кадастровой палате с проведением процедур вызова землемера и экспертизы почвы.

Со всеми документами нужно обратиться в Федеральную Регистрационную службу по месту, где находится собственность. Регистрации права на участок стоит 100 рублей .

Для регистрации права владения в отделение Росрегистрации предоставляются документы:

- Паспорт - документ, который подтверждает личность имеющего права собственности;

- Документ, подтверждающий права собственности;

- Кадастровый план участка;

- Квитанция об уплате государственной пошлины;

- Письменное заявление с просьбой о государственной регистрации права собственности на земельный участок .

Отделение государственной регистрации за месяц рассмотрит заявление и на основании всех поданных документов будет выдано свидетельство.

Если дачный участок принадлежит садоводческому обществу и право на него подтверждено только справкой о членстве, процедура усложнится.

Прежде необходимо приватизировать землю. Для этого в местную администрацию предоставляются документы:

- Заявление с просьбой о предоставлении в собственность данного участка;

- Описание местоположения участка в произвольной форме ( делается самостоятельно). Следует обязательно указать ориентиры, ближайшие к участку (водоем, населенный пункт, лесные насаждения) и расстояния к ним;

- Заключение председателя садоводческого товарищества, где будет указанно, что этот участок закреплен за претендентом на право собственности и описание его местоположения соответствует действительности.

На следующем этапе происходит именно регистрация права владения. С целью проведения процедуры достаточно обратится в территориальный орган местоположения участка с предоставлением решения администрации, сельсовета.

Тогда, когда участок находился в чьей-либо собственности, проведение процедуры межевания не представляется обязательным. Данная процедура обязательна к проведению в случае, когда право на владение оформляется первый раз.

postheadericon Проверка юридической чистоты сделки при покупке жилья и способы проверки

Способы проверки юридической чистоты сделки при покупке жилья

Купить или обменять жилье с доплатой - хороший способ сэкономить деньги и улучшить свои жилищные условия. Однако возникает риск обмана. Уменьшить этот риск можно.

При выборе жилья для покупки на вторичном рынке сомнение должна вызвать низкая цена. Причин дешевизны может быть несколько: желание владельцев избавиться от неблагополучного жилья (большая степень износа, проживание в прошлом людей из группы риска), криминальная история, проблемы с документацией, нарушение права ребенка при продаже, спор о наследстве. Не исключено, что за короткий срок жилье продавалось неоднократно.

Как правило хозяева затягивают оформление документов, часто на последних стадиях купли - продажи. Если сделка оформляется по доверенности, то ее можно аннулировать, а выплаченные деньги до продавца не дойдут.

Всегда следует внимательно относится к изучению документов и таких сведений:

-открывалось ли следственное дело на владельца;

-были ли еще претенденты на наследование;

-вписан ли после получения права на наследство в квартиру ребенок, имеющий право на наследование;

-выполнялась ли перепланировка и правильно ли переоформлена;

-идет ли дом под снос или подлежит реконструкции;

-при долевом участии в наследстве - наличие согласия на продажу всех наследников;

-подлинность всех документов, устанавливающих право собственности.

Если знать, где возможен подвох, стоит предпринять действия по определению чистоты жилья, посредством риэлтора обозначить действия по проверке юридической истории жилья. Любая жилая площадь должна иметь документы:

- свидетельство о праве на собственность;

- тех паспорт;

- договор дарения, купли - продажи, обмена.

Изначально необходимо проверить их наличие и не подделаны ли они. Особо стоит обратить внимание на соответствие паспортных данных владельца с теми, что указаны в документах. Выяснить наличие всех собственников продаваемого жилья с момента приватизации до момента продажи, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Помимо именно собственников , право на проживание могут иметь другие лица. Они будут указаны в квартирной карточке (выписке из архива). Непременным является наличие справок о дееспособности каждого из собственников на момент сделки, которые выдаются в психотерапевтических и наркологических диспансерах.

Обязательно к проверке:

- прописаны ли инвалиды, несовершеннолетние, военнослужащие срочной службы, лица, находящиеся под опекой, осужденные, ущемляются ли их права;

- квартира арестована или в залоге у банка;

- наличие законных оснований признать сделку недействительной в будущем;

- подтверждение действительности доверенности, по которой совершается сделка, на момент совершения последней.

Знание всего вышеизложенного защищает от возможной нечистоплотности продавцов.

postheadericon Предварительный договор при покупке земельного участка

покупаем земельный участок

Всякую операцию с недвижимостью условно делят на два шага. В начале участниками сделки оформляется предварительное соглашение, после предпродажной подготовки составляется основной договор. К этому следует отнестись профессионально, чтобы в дальнейшем неосмотрительность не обернулась серьезными финансовыми затратами. До подписания предварительного соглашения необходимо обратить внимание на все его пункты и хорошо изучить характеристики самого участка. Поскольку предварительный договор говорит о том, что несоблюдение обязательств влечет начисление неустоек, пени и прочих санкций.

По плану начальных действий следует изучить земельный участок, прилегающие к нему территории, близлежащий населенный пункт. Стоит проверить наличие застроек, развитие инфраструктуры, инженерных коммуникаций. Определить, имеются ли коммуникации на самом участке, какие, когда планируется подвод отсутствующих и источники финансирования подводов. За ответами на эти вопросы стоит обратится к руководителю садового товарищества или в администрацию округа. Как правило они владеют информацией о перспективах подсоединения коммуникаций.

Когда покупатель определился и принял положительное решение о покупке, стоит ознакомиться с оценкой участка, познакомиться с собственником, изучить пакет документов, наличие ограничений, определиться с дополнительными расходами по будущему строительству жилого объекта и обеспечению инженерными системами. После этого приступают к заключению предварительного соглашения.

Выбор юридически более грамотной формы - доверенности или предварительного договора - возможен.

Если заключается устная договоренность, или оформляется доверенность , вероятность того, что сделка не состоится существует. Причинами могут быть: покупатель нашел участок за меньшую цену, продавец согласился на выгодные условия того, кто покупает дороже. При заключенном договоре нарушение обязательств влечет юридическую ответственность: оплата неустойки в двукратном размере.

Цель оформления предварительного договора и нецелесообразности заключение основного сразу определенная .Продавец чаще на практике не имеет весь пакет документов, а с учетом ограниченных сроков действия некоторых справок , и не может их иметь. И поэтому для закрепления согласия на проведение сделки купли - продажи оформляется предварительный договор.

postheadericon О выгоде приватизации жилья.

Что будет с неприватизированным жильём

Сейчас россиян интересует немаловажная проблема: стоит ли приватизировать жилье или предпочтительней отказаться от этой процедуры.

Возможность приватизировать жилье бесплатно существует до начала 2015 года. И вероятно ее больше не продлят.

Приватизация - право, а не обязанность. Приватизировав жилье , человек становится его собственником, не приватизировав остается только нанимателем.

Конечно, если отказаться от приватизации, право на проживание в предоставленной квартире утратить невозможно. Не существует никаких правовых оснований выселить человека только за то, что он отказался от приватизации. Абсолютно любой жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире, которую он не стал приватизировать в силу объективных причин. .

Ситуация может сложится так, что из нескольких жильцов, проживающих в общей квартире, один против приватизации.

Для того, чтобы иметь полное видение всех аспектов данного вопроса, стоит обратиться в юридическую консультацию. В рамках данной статьи следует отметить основные моменты.

Жилец, который изъявляет желание не принимать участие в приватизации, оставляет свое согласие на приватизацию прочим нанимателям. Таким образом последние оформляют свое право собственности, а тот, кто отказался, сохраняет за собой право на пожизненное проживание на данной жилплощади.

Стоит заметить, что те, кто не приватизирует жилье до 1 (первого) марта 2015 года, в будущем не в состоянии будут свою часть жилья подарить, завещать, продать, обменять. Наниматель, не собственник, будет иметь при регистрации у себя других людей; только его собственные несовершеннолетние дети, без препятствий будут зарегистрированы. Для заселения других родственников потребуется согласие прочих нанимателей и возможно муниципалитета.

Стоит серьезно подумать об отказе от приватизации или о согласии на прохождение этой юридической процедуры. Она не сложная и имеет немалые преимущества.

postheadericon Стоит ли отказываться от капремонта ?

Как отказаться от капитального ремонта

Капитальным ремонтом домов занимаются жилищные компании. Однако решение о его проведении не должно приниматься жильцами просто как что-то неизбежное. У них есть право отказаться от проведения капитального ремонта можно. Важно сделать отказ грамотно.

До проведения ремонта коммунальные работники делают поквартирный обход, сообщают о предстоящем ремонте и собирают письменные согласия жильцов. На этом этапе и возникает возможность отказаться в письменной форме, заверив подписью свой отказ .

В капитальный ремонт входит, кроме прочего, замена труб водоснабжения, канализационных и стояков отопления. Это имущество считается принадлежащим всему дому и никто не вправе препятствовать его замене. Коммунальная компания может подать на несогласного в суд и последний, вероятнее всего, будет на стороне истца.

Техническая сторона вопроса: современные трубы не совмещаются вовсе или сложно совещаются со старыми, соединить их между собой по - большей части нельзя. И если отказаться от замены общих труб в доме, есть риск остаться без тепла и воды.

Но приняв решение не допустить замены труб статуса принадлежащих всему дому, нужно понимать всю величину взятой ответственности. В случае аварии именно этих труб, ремонт производится за счет виновника. И возможно предстоит компенсировать ущерб соседям.

Еще нюанс: управляющие компаний идут на хитрость и составляют договор так, что если жильцы отдельной квартиры отказались от капремонта имущества принадлежащего дому и в квартире которая отказалась, произойдет авария, ремонт этого имущества теперь уже будет производится за счет всех жильцов дома. Трудно будет пойти против своих соседей, подписывая отказ.

Отказ от капитального ремонта может иметь серьезные негативные последствия и дополнительные финансовые затраты. Решение следует принимать взвешено и продумано, чтобы не навредить прежде всего самому себе. Хотя право на отказ есть у каждого.

postheadericon Преимущества и недостатки неприватизированной квартиры:

Неприватизированная квартира, ее плюсы и минусы

Неприватизированное и приватизированное жилье на практике может иметь как положительные так и отрицательные моменты в равной степени.

Рассмотрим их.

За приватизированное жилье собственник ежегодно выплачивать налог, муниципальная квартира нанимателю обходится без налога. Налог рассчитывается по инвентаризационной стоимости недвижимости, в перспективе возможно будет браться ее рыночная стоимость.

Собственник самостоятельно следит за содержанием жилья и оплачивает все затраты по поддержанию. Наниматель не несет столь существенных денежных трат.

У нанимателя есть перспектива на улучшение своих жилищных условий, он может рассчитывать на установленный законом минимум при распределении квартирного фонда. У собственника право на улучшение жилищных условий тоже есть, но получит он только имущество, равноценное имеющемуся.

В случае, когда наниматель занимает площадь большую положенного минимума, ему будет предоставлено равноценное жилье и ухудшение жилищных условий ему не грозит ни при каких обстоятельствах.

Кроме того законодательно закреплено, что при случайной гибели имущества наниматель застрахован от риска остаться без жилья, то есть в случае пожара, например, государство обязано помочь и предоставить другое жилье. В подобной ситуации собственник рассчитывает только на себя.

Нанимателю в числе прочих привилегий не грозит мошенничество: злоумышленникам трудно будет отобрать жилье у одинокого человека путем обмана, если жилье является муниципальным. Процесс приватизации - длительная процедура.

И о плохом.

Основной минус неприватизированного имущества в том, что им нельзя распоряжаться, как то дарить, завещать, продавать.

Существует также угроза выселения из неприватизированной квартиры, что также причисляется с негативным моментам. В лучшем случае жилье могут предоставить, но если квартиру использовали не по назначению, права соседей ущемляли, наниматель может быть выселен без предоставления жилья и остаться попросту на улице.

postheadericon Постановка в очередь на получение жилья многодетных семей

Как многодетным семьям встать на очередь, на получения жилья?

В настоящее время действуют несколько программ помощи малоимущим слоям населения. Эти программы находятся в постоянной разработке у государства. В частности программа по предоставлению квартир многодетным семьям. Собрав определенный комплект документов, семья обращается в организацию, которая ставит на учет для получения жилья. Там же проведут консультации по льготам для многодетных семей по улучшению жилищных условий. Процедура постановки на очередь, а также льготы зависят от региона проживания и могут отличаться.

На первом этапе необходимо обратиться в организацию по социальной защите малообеспеченных и многодетных семей, чтобы получить полную информацию. Следует определиться с тем, может ли та или иная семья пользоваться льготами при постановке на очередь. Обязательное условие: в данный момент на одного члена семьи должно приходится не более десяти квадратных метров жилой площади.

Семья будет претендовать на получение жилья, если имеет не менее трех малолетних, не достигших 23 лет, детей, и старшие должны учиться на дневном стационаре. Кроме того доход на одного члена семьи не может быть выше уровня , установленного в регионе проживания семьи. Чтобы стать на очередь в Москве, необходимо иметь московскую прописку в течении 10 лет, не обменивать квартиру на меньшую в течение ближайших 5 лет.

Для оформления очереди на жилье следует предоставить ниже перечисленные документы:

Паспорт или свидетельство о рождении - каждого члена семьи.

Справка о составе семьи -выдает паспортный отдел.

Подтверждение статуса многодетной семьи - документ, выданный организацией социальной защиты семьи.

Договор собственности на квартиру или социальном найме квартиры, в которой семья проживает в данный момент.

Все собранные документы передаются в муниципальное управление. Именно эти органы ставят на очередь для получения жилья нуждающихся граждан. Одновременно должно быть написано заявление с просьбой об улучшении (расширение, увеличение) жилья. В дальнейшем периодически следует отслеживать в каком статусе на текущий момент заявление и как продвигается очередь.